¿Cómo no pagar plusvalías con la compraventa de una casa?

Blog Inmobiliario

Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos de su pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.

Reinversión en vivienda habitual

Uno de los incentivos fiscales con los que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en su venta siempre y cuando se reinvierta el importe de dicha venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la venta por lo tanto es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y vender posteriormente la actual. El plazo de los 2 años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.

A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual en la que haya residido durante al menos 3 años, por lo que la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía es necesario reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta puesto que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a dicha reinversión.

Mayores de 65 años

Sólo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no será necesario reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar dicha plusvalía en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

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  1. Buenas tardes. Tengo 63 años
    Quiero vender vivienda habitual. Actualmente su valor a aumentado.
    Además tengo a mi favor la cantidad de 50.000 en pérdidas por otra venta, vendida a un precio inferior al valor declarado en el momento de la toma de la herencia.
    estos 50.000 euros exentos de pagar como ganancia.
    Pero… estoy abligada a invertirlos también en la compra de otra vivienda habitual o puedo guardarlos en el banco sin tener que pagar ningún impuesto???

  2. Buenas tardes, llevo tiempo pensando en montar un negocio de compra, reforma y venta de pisos, ¿habría alguna manera de ahorrarme la plusvalía?, mi idea es volver a reinvertir el beneficio, en otra vivienda uy no seria habitual.

    • Puedes pagar el ITP reducido al 2% si lo incorporas a tu cartera de inmuebles y vendes antes de dos años. Tienes que pagar las plusvalías que generes como cualquier inversión: acciones, depósitos, apuestas, etc.

  3. Hola buenas!
    Muy interesante este articulo que me viene de perlas.
    Yo quiero vender mi casa mas cara de lo que me costó, e invertir ese dinero en un terreno que mas adelante construiré, pero no se cuando terminare la casa. Ya que es a largo plazo.
    Tendria que pagar IRPF si en esos 2 años no he terminado la casa? o como ha sido reinvertido en el terreno puedo deducirmelo.
    Un saludo y muchas gracias.

    • Para que resulte aplicable la exención por reinversión el contribuyente tendrá que cumplir dos plazos: un plazo de dos años para reinvertir el importe obtenido en la transmisión y, otro plazo de cuatro años para acabar la construcción desde el inicio de la inversión adquiriendo la propiedad de la nueva vivienda.

  4. Buenos días, somos tres hermanos tenemos un piso heredado en la playa y tenemos pensado venderlo, su valor catastral es de 80000 euros si lo vendemos por menos dinero tenemos que pagar plusvalías?

    • Siempre que no lo vendas o valores por debajo del valor de referencia, hacienda puede hacerte una paralela. Las plusvalías en herencias están bonificadas, y en el caso de Madrid casi no existe al estar al 99% por lo que lo mejor es que os asesore el notario abogado que os lleve la herencia.

  5. He vendido mi casa pero voy a invertir todo el dinero en otra casa que me compre tengo que pagar plusvalia tengo el titulo de familia numerosa no se si tiene algo que ver con plusvalia.

    • En el caso de la plusvalía no hay beneficio por ser familia numerosa. En cambio en la compra de la nueva vivienda, se aplica una reducción del 7 al 4% en impuestos dependiendo de la comunidad autónoma, en Madrid si aplica.

  6. Hola quiero vender un piso por 100k y quiero invertir el 75k en amortizar mi hipoteca de mi vivienda habitual tendría que pagar plusvalía solo sobre 25k? Por favor podrías explicármelo
    Muchas gracias un saludo felicidades por el blog

    • Gracias por las felicitaciones. Amortizar la hipoteca no es reinvertir. Tendrás que pagar la diferencia entre el precio de compra y el de venta y sobre ese beneficio calcular la plusvalía, y pagar la parte correspondiente.

  7. Hola
    Vivimos en valencia, empadronados en nuestra casa desde hace 7 años. Nos estamos planteando, por motivos laborales, hacer un traslado a Madrid durante 1 año para probar. Nos supone empadronarnos en Madrid pues tenemos que pedir colegios. Si nos va bien nos quedaríamos, venderíamos la casa de Valencia y reinvertiriamos en Madrid. En ese caso, al habernos enpadronado en madrid, perdemos la ventaja de que esta es nuestra vivienda habitual? Pagaríamos? Puedo estar empadronada en dos ciudades. No queremos vender hasta saber que nos va bien y además la venta no es tan rápida

    • No podéis empadronaros en ambas ciudades, pero a efectos de la deducción, se entiende por vivienda habitual si el contribuyente ha vivido durante un plazo continuado de al menos tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio como: celebración de matrimonio, separación matrimonial o traslado laboral entre otras.

      Por lo que seguramente tengas derecho a la deducción, y te aconsejo poner la vivienda en venta en un precio optimista desde el primer momento, en dos meses sabrás si te gusta o no Madrid, y espero que todo os vaya bien.

  8. Buenas noches
    Tengo una gran duda
    He comprado un terreno urbano en enero del ’21 por 11000€ mi intención es venderlo por 15000€
    Para comprarme con ese dinero y un préstamo personal una finca rustica con vivienda , tengo que pagar la plusvalía municipal al ayto al que pertenece el terreno urbano que quiero vender ?
    Saludos y gracias

  9. Hola.
    Vendí una vivienda habitual en el 2022 y en el 2023 compré una finca con una vivienda pero está en un terreno no consolidado que tiene un proyecto urbanístico aprobado. Hasta que no se desarrolle el proyecto no podré vivir en ella, mientras, vivo de alquiler.
    Hay algún tipo de prórroga en estos casos?

    • En este caso, para que resulte aplicable la exención por reinversión el contribuyente tendrá que cumplir dos plazos: un plazo de dos años para reinvertir el importe obtenido en la transmisión y, otro plazo de cuatro años para acabar la construcción desde el inicio de la inversión adquiriendo la propiedad de la nueva vivienda. Tienes todavía algo de margen.

  10. Vendo un Caserío en Bizkaia por 300k , pero en cuyo catastro figura 115k su valor del suelo. Es mi vivienda principal y soy mayor de 65 años. ¿Tengo que pagar alguna plusvalía municipal o algún impuesto a Hacienda?

    • Si es vivienda habitual, estás empadronado y mayor de 65 años, no se paga incremento de patrimonio. El tema de la plusvalía en el ayuntamiento se pasa por caja sin más remedio, pero hay dos métodos, uno por el valor catastral y el número de años que lo has tenido (que será más económico), y el otro por la diferencia entre compra y venta. En tu ayuntamiento te hacen el cálculo y decides la mejor opción.

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