¿En qué consiste la nuda propiedad y el usufructo?

La nuda propiedad es una opción cada vez más válida para aquellas personas mayores que deseen vender su casa sin dejar de vivir en ella. Así, pueden continuar disfrutándola el resto de su vida y, a la vez, obtienen un beneficio económico inmediato, aunque no garantiza el dinero suficiente como para cubrir nuestros gastos corrientes o asistenciales hasta el día del fallecimiento.

La nuda propiedad es el derecho de adquirir una vivienda con la cesión del usufructo o disfrute de la misma a un tercero (el usufructuario). El nudo propietario disfrutará de la vivienda una vez finalice el usufructo, que puede ser fijado en plazo o vitalicio. Los inmuebles en nuda propiedad no generan rendimientos, por lo que quien debe tributar es la persona usufructuaria al disponer del derecho de uso y disfrute. La nuda propiedad se cancela por renuncia o defunción, que es cuando el comprador pasa a obtener el pleno derecho de pleno dominio sobre la vivienda.

Para el vendedor, los principales inconvenientes son que se pierde la vivienda familiar (los herederos legales no podrán revocar la operación y, por tanto, no recuperarían la casa), a cambio se recibe por ella una cantidad de dinero que se calcula en función de su edad y expectativa de vida: a mayor expectativa de vida, menor precio de venta, dejando en manos del azar si la operación juega o no en nuestro favor. Hay que tener en cuenta que las facturas de suministros deben ser abonadas por el vendedor que sigue viviendo en la casa. Se puede alquilar (el contrato de alquiler terminaría cuando termina el usufructo, es decir, cuando fallece el vendedor) una parte o la totalidad del inmueble a un tercero, incluso vender nuestro usufructo, tributando siempre por las rentas obtenidas.

Normalmente un comprador de nuda propiedad busca un ahorro de hasta un 50% con respecto al precio de mercado, y esto varía en función de la edad del vendedor, a más edad más posibilidades de que deje la casa en el corto plazo. El comprador ha de valorar el hecho de que serán a su cargo los gastos de notario, de Registro de la Propiedad, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y la plusvalía municipal. Además en el momento en el que fallezca el vendedor, deberá abonar el importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Además, el nudo propietario deberá hacerse cargo también del pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios, posibles derramas, así como el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).