¿Cómo afecta el artículo 28 de la Ley Hipotecaria a la compra de una casa en herencia?

¿Cómo afecta el artículo 28 de la Ley Hipotecaria a la compra de una casa en herencia?

Cuando se pone un piso a la venta, ya sea a través de una inmobiliaria o de manera particular se debe de revisar que no haya letra pequeña o problemas legales, que echen por traste una venta efectiva. El caso de las herencias es muy común, y hay que realizar todos los trámites para su correcta aceptación. Aún así posteriormente pueden surgir problemas que afecten a la comercialización del inmueble. La Ley Hipotecaria que regula el mercado hipotecario en España es antigua, en concreto data de febrero de 1946, se ha mantenido en nuestro ordenamiento jurídico desde el siglo XIX. Por ello, en muchas notarías aun se le conoce como Ley de Cuba.

Artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.

El resumen del artículo 28 es que hay un plazo de dos años en que los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro. Es decir, si alguien muere sin hijos y su vivienda pasa a sus hermanos, no será realmente de ellos hasta que se termine este periodo. En hipotético caso de que un hijo ilegítimo apareciera, un testamento manuscrito o la reaparición de un ausente, el heredero real tendría el derecho de reclamar esa herencia en el transcurso de los dos años del fallecimiento. De hay el apodo de esta ley que en la guerra de Cuba y Filipinas se estableció para que los hijos putativos pudieran llegar a la Península y reclamar lo que les pertenecía.

Esta disposición puede afectar mucho en la búsqueda de financiación para la compra de una casa, ya que muchos bancos no conceden hipotecas en este caso o sus condiciones son peores.

 

Artículo 34 de la Ley Hipotecaria

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Este artículo 34 protege al comprador, que no será responsable si en este plazo aparece un descendiente desconocido. Serán los vendedores los que tengan que responder a este problema, al vender una propiedad que no les correspondía, llegado el caso devolviendo el dinero, así como los intereses y los gastos de cancelación y apertura de hipoteca, si los hubiera. 

 

Nota simple registral 

Para saber si estamos afectados por este problema, bastante común, basta con solicitar la nota simple registral, donde aparecerá la fecha de trasmisión y si son o no herederos forzosos. Esta nota nos facilita toda la información, así como posibles cargas de la vivienda en el momento de solicitarla. Cuando nosotros ponemos en venta una propiedad realizamos estas comprobaciones y facilitamos esta nota simple en el contrato de arras para que quede constancia de las limitaciones, si las hubiera de la compraventa.

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