Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos de su pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.
Reinversión en vivienda habitual
Uno de los incentivos fiscales con los que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en su venta siempre y cuando se reinvierta el importe de dicha venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la venta por lo tanto es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y vender posteriormente la actual. El plazo de los 2 años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.
A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual en la que haya residido durante al menos 3 años, por lo que la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía es necesario reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta puesto que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a dicha reinversión.
Mayores de 65 años
Sólo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no será necesario reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar dicha plusvalía en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Buenas tardes,
Voy a vender mi casa (vivienda habitual) y tendré dos años para comprar mi siguiente vivienda habitual.
La casa lleva siendo mi vivienda habitual por 18 meses, y el criterio de Hacienda establece que vivienda habitual es min 3 años.
Sin embargo, Hacienda también establece esta salvedad (https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/deduccion-inversion-vivienda-habitual/concepto-vivienda-habitual.html)
«No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como:
celebración de matrimonio»
Poniendo en horizonte temporal el caso:
– Feb 2023: compra del inmueble de vivienda habitual
– Jul 2024: celebración de matrimonio
– Dec 2024 / Ene 2025: venta del inmueble
En este caso podría evitar el impuesto si utilizo el 100% del capital de la venta para la compra de un nuevo inmueble de vivienda habitual en el plazo de 2 años?
Gracias!
Tal y como argumentas estarías exento de la plusvalía, pero por favor consulta con Hacienda que también resuelven dudas con mayor autoridad que yo.
Hola!
¿Podría evitar el pago de plusvalía si en caso de vender mi vivienda habitual (Euskadi) y lo ganado invertirlo enteramente en mi nueva vivienda habitual (Castilla y León), si la casa de Castilla que compro me la vende mi marido (es su segunda vivienda)?.
O al ser vendida por mi marido no se puede aplicar esto.
Muchas gracias de antemano.
Es una carambola muy difícil de colar a Hacienda, no creo que funcione.
Hola, he vendido mi casa, y estoy interesado en un piso que actualmente está alquilado y le queda poco más de dos años de alquiler. El inquilino la tiene declarada como vivienda habitual, podría ponerla yo también como vivienda habitual para no pagar la plusvalía?, gracias
Pues no sé a Hacienda le gustará eso, por poder… pero si tienes un alquiler y no lo declaras eso le gustará también. No puedes Toni, no me la jugaría.
¡Hola!
Soy una persona mayor de 65 años . Viví por varios años en un piso , después tuve que marcharme a otro domicilio por varios años .
Vendí el piso y me compré una vivienda en la que estoy viviendo de forma habitual .
Al vender el piso ¿cuenta como vivienda habitual aunque haya estado fuera de él los últimos años o cuenta como segunda vivienda? Pagué la Plusvalía . Al haber sido destinado íntegramente el dinero de la venta en la compra y reparación de la vivienda adquirida ,¿tengo que pagar IRPF? Si la venta y compra fue en 2020 ¿ya se prescribió?
Si el motivo fue laboral o justificado (a criterio de Hacienda) creo que se puede considerar como vivienda habitual, si fue en 2020 reza para que haya prescrito, que seguramente sí.
BUenos días
Tengo una vivienda en propiedad en Madrid en la que residi 4 años como vivienda habitual, luego por motivos laborales me cambie de comunidad y alquile la vivienda, durante 15 años, ahora me gustaria venderla y comprarme otra para uso como vivienda habitual.
Computan los 4 años que la tuve como vivienda habitual para no pagar la plusvalía? O es necesario que sea tu vivienda habitual los 3 años justos anteriores a venderla??
Muchas gracia
Creo que no aplicaría, Hacienda no pasa ni una, pero consulta con Hacienda y su criterio por favor.
Buenas, gracias por ayudarnos! Pregunta.. ¿se considera vivienda habitual si vives de alquiler muchísimos años en la misma casa?
Resulta que acabo de comprar la casa en la que he vivido de alquiler estos últimos 20 años y ahora quiero venderla para comprarme otra vivienda para q sea mi residencia habitual..
Veo q para ahorrarme la plusvalía tengo q ser propietaria 3 años… no vale con haber vivido en ella toda mi vida? Mil gracias!!
Gracias por la pregunta, es interesante. Lo mejor es que consultes con Hacienda, pero creo que este caso de haber vivido en ella de alquiler y considerarla habitual para la plusvalía no aplica. De todas formas si la acabas de comprar, puede que pagues muy poco o nada de plusvalía municipal, y en el caso de que la vendas por mucho más dinero, lo que quiere Hacienda es su parte del negocio.
Buenas tardes,
Tengo un piso que es mi residencia habitual del que aun estoy pagando hipoteca y acabo de heredar otro piso el cual me gustaría vender e invertir el importe íntegro que saque en otro piso que pasara a ser mi vivienda habitual.¿Debo pagar algun impuesto si hago esta operación?
Muchas gracias de antemano.
Sobre el piso que herede y en función del parentesco y la comunidad autónoma, puede que esté bonificada al 99%. Si lo vende en el año, ya habrá pagado los impuestos en la herencia, con lo que lo que haga después da igual: comprar otra casa o amortizar su hipoteca, si además vende la vivienda habitual, deberá reinvertir el dinero en la compra de otra nueva vivienda habitual.
Buenos días.
Tengo una primera y segunda residencias con hipotecas. La idea seria vender la principal y liquidar ambas hipotecas. Constaria como reinversion para reducir la plusvalia? gracias
Tal y como lo cuentas no es válido, si vendes las vivienda habitual de lo que ganes tendrás que reinvertir para no pagar plusvalías en otra casa que sea tu vivienda habitual.
Vendo mi vivienda donde vivo en Cataluña y compraré otra en otro municipio de Cataluña en ese mismo año reinvirtiendo el dinero, y me pregunta es si la plus valia municipal, he de pagarla aunque compre otro piso como vivienda principal ? Se que si invierto no pago IRPF, pero pago plus valía municipal si o si? Vivienda que vendo tiene más de 20 años de antigüedad
La plusvalía municipal se paga siempre, no hay escapatoria, lo siento.
Hola!me he comprado una casa que sera mi vivienda habitual,voy a vender ahora la casa en la que vivimos y con ese dinero,vamos a realizar una reforma de la casa que hemos comprado.En este caso estariamos exentos de pagar la plusvalía?si que es verdad que no reinvertimos el dinero en la compra,si no en la reforma….muchas gracias!
Lamentablemente, no.
Hola! Tenía una vivienda con hipoteca y en septiembre del 2022 compré otra vivienda con mi pareja, en julio he vendido mi anterior vivienda casi por el mismo precio que la compré hace 15 años.
Restándole los gastos de la venta, el resto de dinero debo de reinvertilo todo en la vivienda actual?
Vivo en una población de Valencia, y tengo una incapacidad reconocida
Si es por el mismo precio no hay plusvalía, pero al invertir tu dinero con tu pareja, cuenta como la mitad, así que revisa que seguro que tendrás que pagar.