Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos de su pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.
Reinversión en vivienda habitual
Uno de los incentivos fiscales con los que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en su venta siempre y cuando se reinvierta el importe de dicha venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la venta por lo tanto es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y vender posteriormente la actual. El plazo de los 2 años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.
A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual en la que haya residido durante al menos 3 años, por lo que la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía es necesario reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta puesto que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a dicha reinversión.
Mayores de 65 años
Sólo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no será necesario reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar dicha plusvalía en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Buenos días. Nuestro caso es por traslado de Barcelona a Valladolid. Vivienda en propiedad por donación desde hace 6 años y hemos vivido en ella desde hace 15 años. Nos trasladamos a Valladolid y para poder escolarizar a los niños nos empadronamos en casa de familiares hasta que compremos la nuestra. Llevamos empadronados en casa de mis padres 8 meses. Si vendemos ese piso de Barcelona ahora para comprar en Valladolid la que será nuestra vivienda habitual invirtiendo el 100%. ¿Tenemos que pagar plusvalía? Si la respuesta es sí ¿cómo se puede evitar porque realmente era nuestra vivienda habitual y la nueva va a serlo también. Gracias
Pues sinceramente, lo mejor es hacer la consulta en Hacienda, no quiero dar una respuesta equivocada, y su criterio es muy propio.
Buenos días, tengo en venta mi vivienda habitual por serparación. Llevo viviendo el ella más de 25 años. He encontrado un piso en el que quiero invertir todo el capital que me den y además, como no me va a llegar para pagar la nueva vivienda, tendré que pedir un préstamo. Soy menor de 55 años. En estas condiciones debo pagar plusvalia ? gracias
No tendrás que pagar incremento de patrimonio al destinar el dinero de la venta del piso a uno nuevo que será vivienda habitual, con independencia de tu edad o estado civil. Si pagarás la parte correspondiente de plusvalía municipal.
Hola, tengo una situación muy parecida a un caso que ya has comentado anteriormente. Estoy por vender una casa de la cual me desempadroné hace más de dos años para ir a vivir con mi madre. Estoy empadronada en su casa que es su vivienda. Ahora voy a vender esta casa y esa ganancia la voy a reinvertir en vivienda habitual. En eso caso aunque se invierta en vivienda habitual, se tiene que pagar plusvalía
Vas a vender la vivienda de tu madre? Seguramente ella por la edad no tenga que pagar incremento de patrimonio, las plusvalías del ayuntamiento se pagan siempre. Sobre la otra casa no se puede considerar ahora tu vivienda habitual.
Hola,
Mi pareja tiene un piso que está actualmente alquilado des de hace 2 años. Previo a esos 2 años, mi pareja lo habitó durante 3 años.
Si volviera a vivir allí por un plazo corto (digamos, 1 mes), optaría ella a la deducción fiscal por ya haber vivido los 3 años iniciales «de forma continuada»?
Gracias!
No creo que a Hacienda le parezca correcto, para aplicar las exención de plusvalías por la venta, lo siento.
Buenos días.
Hemos vendido nuestro piso que era vivienda habitual antes de venderla nos mudamos de ciudad donde mis suegros y el piso lo dejamos en alquiler por 18 meses, al pasar estos 18 meses de alquiler vendimos el piso. Nuestra pregunta es por haber alquilado estos 18 meses ya no cuenta como vivienda habitual no? Ahora de todas la ganancia patrimonial invertiríamos el 30 o 40% en nuestra vivienda habitual, porque queremos un piso más pequeño, entonces estos 30 o40% invertidos como primera vivienda estaremos exentos de pagar en proporción la plusvalía? Y para esto también tendremos los dos años de plazo? Gracias por su respuesta
El piso debe ser vivienda habitual durante los dos años anteriores a la venta, creo que no aplica la reinversión si estabais empadronados en otro sitio.
Hola, mis padres fallecieron. Somos dos hijos viviendo en la casa desde que se compró, por tanto sería nuestra. Con la venta de la casa mi hermano pagaría la totalidad del piso que se ha comprado y yo me compraría un terreno no urbanizable, si invierto ese dinero en un terreno para una casa prefabricada, ¿tendría que pagar la plusvalía? Había deudas de comunidad, principalmente la venta de la casa es para pagar deudas que nos dejaron. Gracias
Estás mezclando temas. Primero, por vivir en ella desde el inicio no es vuestra, habéis realizado el proceso de adjudicación de herencia? Una vez liquidados los impuestos, que dependiendo de la comunidad autónoma están bonificados, podéis vender la casa, y seguramente no tener que pagar plusvalías, al estar liquidadas en la herencia. Todo lo demás no aplica.
Buenas tardes. Vendo mi vivienda habitual con una diferencia de 50mil euros del precio de compra. Con este importe compraré una vivienda en un año aprox. La cual será mi vivienda habitual. Tengo que pagar la plusvalía a priori. Cuando vaya a comprar la nueva, me devuelven dicho importe pagado previamente? Cómo realizan dicho trámite?
Gracias
Hola Estíbaliz, tienes dos años para comprar tu nueva vivienda habitual, hasta entonces no pagas la plusvalía en Hacienda por incremento de patrimonio, ya que finalmente vas a reinvertir. Si te toca pagar si sale positiva la plusvalía municipal en tu ayuntamiento.
Buenas tardes,
Voy a vender mi casa (vivienda habitual) y tendré dos años para comprar mi siguiente vivienda habitual.
La casa lleva siendo mi vivienda habitual por 18 meses, y el criterio de Hacienda establece que vivienda habitual es min 3 años.
Sin embargo, Hacienda también establece esta salvedad (https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/deduccion-inversion-vivienda-habitual/concepto-vivienda-habitual.html)
«No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como:
celebración de matrimonio»
Poniendo en horizonte temporal el caso:
– Feb 2023: compra del inmueble de vivienda habitual
– Jul 2024: celebración de matrimonio
– Dec 2024 / Ene 2025: venta del inmueble
En este caso podría evitar el impuesto si utilizo el 100% del capital de la venta para la compra de un nuevo inmueble de vivienda habitual en el plazo de 2 años?
Gracias!
Tal y como argumentas estarías exento de la plusvalía, pero por favor consulta con Hacienda que también resuelven dudas con mayor autoridad que yo.
Hola!
¿Podría evitar el pago de plusvalía si en caso de vender mi vivienda habitual (Euskadi) y lo ganado invertirlo enteramente en mi nueva vivienda habitual (Castilla y León), si la casa de Castilla que compro me la vende mi marido (es su segunda vivienda)?.
O al ser vendida por mi marido no se puede aplicar esto.
Muchas gracias de antemano.
Es una carambola muy difícil de colar a Hacienda, no creo que funcione.
Hola, he vendido mi casa, y estoy interesado en un piso que actualmente está alquilado y le queda poco más de dos años de alquiler. El inquilino la tiene declarada como vivienda habitual, podría ponerla yo también como vivienda habitual para no pagar la plusvalía?, gracias
Pues no sé a Hacienda le gustará eso, por poder… pero si tienes un alquiler y no lo declaras eso le gustará también. No puedes Toni, no me la jugaría.