Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos de su pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.
Reinversión en vivienda habitual
Uno de los incentivos fiscales con los que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en su venta siempre y cuando se reinvierta el importe de dicha venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la venta por lo tanto es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y vender posteriormente la actual. El plazo de los 2 años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.
A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual en la que haya residido durante al menos 3 años, por lo que la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía es necesario reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta puesto que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a dicha reinversión.
Mayores de 65 años
Sólo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no será necesario reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar dicha plusvalía en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Buenas , a ver estoy en trámite para vender mi casa sin cargos ninguno por 160.000 e ,la cual compre por 90.000 hace 15 años , con el dinero quiero finiquitar una hipoteca sobre un suelo hurbano q compre el cual queda 50.000 e y el resto en construir una vivienda en dicho suelo ,mi pregunta es como evito pagar ña plusvalía con dicho escenario ,gracias
Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total del valor de transmisión se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Asimismo, el contribuyente puede obtener el beneficio fiscal de la exención por reinversión si destina las cantidades obtenidas en la enajenación de la vivienda habitual a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual en construcción, incluida la posibilidad de autopromoción.
Deberías de invertir todo el dinero en la construcción, pero mejor consulta con Hacienda que tiene la última palabra.
Hola, mis padres quieren hacer una donacion en vida a mi hermano y a mí de su vivienda habitual. Mi padre tiene 66 años y mi madre 63.
Al hacer una donacion se tiene que pagar plusvalia y irpf?
Xavi, tus padres deberán pagar del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, este tributo está cedido a las Comunidades Autónomas y algunas establecen reducciones o bonificaciones.
Vosotros (el donatario) deberéis pagar la plusvalía municipal, si o sí, pero hay que calcularla, aunque en este caso no será nunca negativa.
Tienes que ver si donan la propiedad plena, si mantienen el usufructo, etc. En el caso de la plusvalía en el IRPF tus padres estarían exentos, por uno de los tres motivos que te digo (tu madre no tiene 65):
El inmueble donado es una vivienda habitual y el donante es mayor de 65 años.
El donante ha tenido la vivienda en propiedad durante menos de un año.
El donante mantiene el aprovechamiento del inmueble y conserva solo el vínculo de propiedad, por lo que la plena propiedad se consolida cuando fallezca el donante.
Te recomiendo que vayas a un abogado/notario y te asesoren en tu caso concreto.
Buenas tardes , somos matrimonio de mas de 66 años y vamos a vender una vivienda de mas de 32 años a los inquilinos que actualmente la tienen arrendada que la quieren comprar. La pregunta es; si estaría la operación exenta de pagar Plusvalia e IRPF
Pues José, os tocará pagar la plusvalía municipal y el incremento de patrimonio en IPRF correspondiente, que imagino que habrá por el momento de adquisición y su venta actual. No se trata de vuestra vivienda habitual.
Tengo más de 65 años.Quiero vender un piso donde he vivido 35 años, pero hace casi 3 años que me fuí a vivir a la casa de mis hijos.
Si vendo mi piso, como en los 3 últimos años no he vivido en él , tendría que pagar la plusvalía??
A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Hola Carmen!
Nosotros vendemos nuestra vivienda (de la que quedan 60000€ de hipoteca) y hemos comprado una nueva, con lo que entiendo que no nos tocará pagar plusvalía ya que vendemos para irnos a una más grande. La duda es, no hay problema con liquidar primero el préstamo pendiente y luego todo lo demás invertirlo en la amortización del préstamo nuevo, verdad? O te piden que el 100% sea para amortizar préstamo nuevo?
Gracias por tu ayuda
Lo importante es invertir el dinero obtenido de la venta en comprar la nueva casa, que debe ser más cara que la que vendes, en ese caso se estaría exento de plusvalía por reinversión en vivienda habitual.
Para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.
Por lo tanto, para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de que su importe haya sido satisfecho o financiado.
Buenas tardes. Queremos vender nuestro piso en Mallorca, esta hipotecado a nombre de los dos y es la vivienda habitual. Entiendo que para no pagar impuestos tenemos que invertir 100% de la venta. Pero si he comprado por 115000+7000 gastos, vendo por 210000, por ejemplo, y 80000 tengo el resto de hipoteca, si o si tengo que invertir estos 210000 incluso si no los tengo al final?
La nueva casa debe valer más que los 210.000 que ingresas de la venta de la casa, hay que reinvertir todo. Pero lo mejor es consultar con Hacienda que siempre tiene la última palabra.
Hola buenas, quiero vender mi viviendo habitual y el beneficio que obtenga lo quiero invertir en una vivienda de herencia. Tendré que pagar plusvalía?
Gracias
Tienes que invertir todo el dinero de la venta en la compra de la nueva casa, si la casa heredad es de menor el valor que el importe procedente de la venta, tendrás que pagar la plusvalía sobre la diferencia.
En la reinversión se incluiría solo la vivienda o la rehabilitación de la misma también? Gracias
Sí pero con peros, y Hacienda siempre tiene su criterio, casi mejor no cuentes con la reforma, te copio directamente de la web de la Agencia Tributaria:
«A efectos de la exención por reinversión la rehabilitación de la vivienda se asimila a la adquisición de vivienda, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio.
A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.»
Hola. Para estar exento de plusvalía, ¿ambos cónyuges/propietarios deben ser mayores de 65 años? O en el caso de ser uno de ellos mayor de 65 años, el otro cónyuge le corresponde pagar su parte de la plusvalía?
Consulta con un asesor legal, o directamente en Hacienda, pero si es proindiviso tiene sentido que uno pueda estar exento de la plusvalía y otro no, en último caso mejor esperar a cumplir 65 los dos.
Mi marido ha vendido una casa heredada. Hemos comprado otra casi por el mismo dinero para cambiarnos en cualquier momento pues ya somos muy mayores, casi 90 años, y nuestra casa no tiene ascensor. Estamos exentos de pagar la plusvalía.
Isabel no tengo datos, pero seguramente tengas que pagar. Si acabas de heredad y en función del grado de parentesco habrás tenido una bonificación, dependiendo de la comunidad dónde vivas. Y aunque seáis mayores de 65 sólo es aplicable si es vuestra vivienda habitual, cosa que creo que no. Lo siento.