Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos de su pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.
Reinversión en vivienda habitual
Uno de los incentivos fiscales con los que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en su venta siempre y cuando se reinvierta el importe de dicha venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la venta por lo tanto es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y vender posteriormente la actual. El plazo de los 2 años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.
A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual en la que haya residido durante al menos 3 años, por lo que la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía es necesario reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta puesto que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a dicha reinversión.
Mayores de 65 años
Sólo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no será necesario reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar dicha plusvalía en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Buenas tardes. Queremos vender nuestro piso en Mallorca, esta hipotecado a nombre de los dos y es la vivienda habitual. Entiendo que para no pagar impuestos tenemos que invertir 100% de la venta. Pero si he comprado por 115000+7000 gastos, vendo por 210000, por ejemplo, y 80000 tengo el resto de hipoteca, si o si tengo que invertir estos 210000 incluso si no los tengo al final?
La nueva casa debe valer más que los 210.000 que ingresas de la venta de la casa, hay que reinvertir todo. Pero lo mejor es consultar con Hacienda que siempre tiene la última palabra.
Hola buenas, quiero vender mi viviendo habitual y el beneficio que obtenga lo quiero invertir en una vivienda de herencia. Tendré que pagar plusvalía?
Gracias
Tienes que invertir todo el dinero de la venta en la compra de la nueva casa, si la casa heredad es de menor el valor que el importe procedente de la venta, tendrás que pagar la plusvalía sobre la diferencia.
En la reinversión se incluiría solo la vivienda o la rehabilitación de la misma también? Gracias
Sí pero con peros, y Hacienda siempre tiene su criterio, casi mejor no cuentes con la reforma, te copio directamente de la web de la Agencia Tributaria:
«A efectos de la exención por reinversión la rehabilitación de la vivienda se asimila a la adquisición de vivienda, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio.
A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.»
Hola. Para estar exento de plusvalía, ¿ambos cónyuges/propietarios deben ser mayores de 65 años? O en el caso de ser uno de ellos mayor de 65 años, el otro cónyuge le corresponde pagar su parte de la plusvalía?
Consulta con un asesor legal, o directamente en Hacienda, pero si es proindiviso tiene sentido que uno pueda estar exento de la plusvalía y otro no, en último caso mejor esperar a cumplir 65 los dos.
Mi marido ha vendido una casa heredada. Hemos comprado otra casi por el mismo dinero para cambiarnos en cualquier momento pues ya somos muy mayores, casi 90 años, y nuestra casa no tiene ascensor. Estamos exentos de pagar la plusvalía.
Isabel no tengo datos, pero seguramente tengas que pagar. Si acabas de heredad y en función del grado de parentesco habrás tenido una bonificación, dependiendo de la comunidad dónde vivas. Y aunque seáis mayores de 65 sólo es aplicable si es vuestra vivienda habitual, cosa que creo que no. Lo siento.
Buenas tardes, mis padres (70 y 71 años) y residentes en Madrid están pensando vender su residencia habitual para mudarse a una casa más pequeña y así generar algo de «colchón» financiero. ¿Estarían exentos de pagar la plusvalía? Por otra parte si el precio de compra es mayor que el valor catastral, de cara a la plusvalía cuál de los dos valores ¿cuál habría que tener en cuenta como referencia? Gracias!
Hola Gonzalo, pues tus padres al ser su vivienda habitual y ser mayores de 65 años están exentos de pagar el incremento de patrimonio en el IRPF. Es decir que si compraron por 10 y venden por 40, sobre los 30 de beneficio no tributan. La plusvalía municipal la pagan si al vender ahora, que sería lo más lógico ganan dinero con ello, y podrán elegir de los dos métodos de cálculo el más favorable. Es decir el antiguo, o el nuevo que solo está pensado para las ventas a pérdida, que se han dado en casos de compra en momentos de burbuja, y venta posterior con estallido de la misma.
Hemos vendido una casa que tenemos en el pueblo, (actualmente esta alquilada a una familia como primera vivienda). Con el dinero que obtengamos de la venta (después de liquidar una pequeña hipoteca de la misma) vamos a invertirlo en la autopromocion de la construcción de la que será nuestra vivienda habitual.
Si lo realizamos antes de los 2 años, estamos exentos de pagar no?
Gracias
No Ana, debe ser vuestra vivienda habitual la que se venda para comprar o autopromoción y poder desgravar por reinversión en la nueva vivienda habitual.
Hola buenas tardes mis padres tiene una casa que era la habitual en Navalmoral hasta febrero que fue cuando o se empadronaron en Murcia en un piso que es mio, sin pagar alquiler. Ahora venden su casa de Navalmoral ¿Tiene que pagar plusvalia y el IRPF (son mayores de 65 años)? Muchas gracias.
Sí deben pagar plusvalía si veden ahora, por haberse empadronado en otro lugar.
Buenos días,
Hace dos años compré un piso que he tenido alquilado hasta hace un par de semanas que lo vendí.
Debo pagar la plusvalía en la declaración del año que viene al no haber sido mi vivienda habitual? Mi idea era reinvertir la plusvalía de la venta en la compra de otro piso que sería mi vivienda habitual en menos de años.
Muchas gracias y un saludo.
Ignacio por lo que me cuentas, no tienes ninguna opción de acogerte a exención o reducción del pago de la plusvalía, por mucho que amortices préstamo. No tiene nada que ver, primero la vivienda que vendes no es tu vivienda habitual, y tampoco destinas ese dinero a comprar una nueva vivienda habitual. Míralo por el lado bueno, solo pagas dos años de la plusvalía municipal, y si vendas ahora con ganancia has tenido éxito, sobre que que tienes que tributar en el IRPF.
Buenos días voy a vender una casa que tengo alquilada por 55000€ más de lo que me costo hace 10años, quiero quitarme hipoteca de mi vivienda habitual, tendría que invertirlo todo para no pagar plusvalía o solo una parte, gracias. Las dos viviendas están en andalucia
Hola e tenido que vender mi piso por no poder pagar hipoteca ,así que eiquidado la hipoteca y no me a quedado para poder comprar otro piso ,así que me ido de alquiler ,mi marido tiene yaos 65 años y so cobramos su pensión ,me a venido el pago de la plusvalía de 6000 € y no sé si estamos obligados a pagar o no .so.os de Sabadell.gracias
Hola buenas tengo un apartamento en Oviedo que voy a vender para pagar derramas de comunidad de mi vivienda avitual y parte de mi hipoteca tengo una minusvalía del 58 por ciento .
Tengo que pagar la plusvalía? Gracias
Sí Carmen, tienes que pagar la plusvalía que te corresponda, no hay ningún eximente en lo que comentas.
Hola Carmen, la plusvalía municipal que será la del Ayuntamiento de Sabadell la tienes que pagar (elige de las dos opciones que dan la mejor, puede que tengas minusvalía con la venta), tienes 30 días naturales para ello desde la venta y ellos deben ayudarte y asesorarte. Al ser mayor de 65 años (los dos o el titular del piso) y haber sido vuestra vivienda habitual no pagarías incremento de patrimonio en el IRPF (si es que has vendido con ganancia). Hay muchos impuestos que pagamos que son una puñeta (sobre todo por lo que luego hacen con el dinero), este en concreto se paga, aparte del IBI, por tener un piso piso en propiedad y venderlo, y suele ser el resultado de multiplicar el IBI por los años que lo has tenido hasta un máximo de 20. Al realizar la venta el notario debió advertirte de los impuestos y plazos, entiendo que te ha llegado una carta a posteriori y puede que con recargo.