Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos de su pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.
Reinversión en vivienda habitual
Uno de los incentivos fiscales con los que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en su venta siempre y cuando se reinvierta el importe de dicha venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la venta por lo tanto es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y vender posteriormente la actual. El plazo de los 2 años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.
A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual en la que haya residido durante al menos 3 años, por lo que la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía es necesario reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta puesto que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a dicha reinversión.
Mayores de 65 años
Sólo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no será necesario reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar dicha plusvalía en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Hola, quiero vender la casa en la que estoy empadronada aunque llevo varios años viviendo en otra casa de un familiar. Quiero comprar una casa como vivienda habitual. Tendría que pagar plusvalia? Cuánto seria esta plusvalía si vendo la casa por 120.000€ mas de lo que costó comprarla hace 20 años? Gracias de antemano..
Para Hacienda la vivienda habitual es en la que estás empadronada, no hay otra forma de demostrarlo, así que ahí bien. Si compras una nueva no tendrás que pagar plusvalías en el IPRF si inviertes todo el valor de la venta, lo que pagases o la hipoteca da igual.
Quiero vender mi vivienda habitual donde resido desde hace 15 años, aunque el padrón me figura en otro sitio.
Tengo facturas que demuestran que llevo viviendo aquí todo ese tiempo.
¿Tendría derecho a eximirme de pagar plusvalía?¿ O al no figurar los dos últimos años en el padrón ya no tengo derecho?
Las facturas no demuestran nada, el padrón es lo que tiene en cuenta Hacienda y no suelen gustarte las interpretaciones. Entiendo que tienes que pagar la plusvalía correspondiente.
Buenos días, una duda, si pagas plusvalía reducida por eso de vender tu casa e invertirlo en la que será tu vivienda habitual… ¿durante cuánto tiempo ha ser tu vivienda habitual? ¿Cambia algo si la vivienda que vendes o compras es VPO o los plazos son los mismos?
Muchas gracias
Tengo 66 años y acabo de vender un piso, segunda vivienda, ganando un importe sobre el precio de compra después de 25 años y a su vez compré un piso, vivienda habitual hace dos años, la duda es ¿invirtiendo dicho capital en este nuevo piso podría eximirse de algún impuesto? y ¿los gastos que pagué de intereses en la hipoteca se tienen en cuenta para liquidar impuestos?
Muchas gracias anticipadamente.
Como bien dices has vendido una segunda vivienda, con lo que cabe la posibilidad de aplicar deducción por reinversión de vivienda habitual.
Buenas tardes,
Estoy pensando en vender mi piso y comprar otro.
Por un lado me dicen que la plusvalía municipal no la debo pagar se reinvierto en menos de dos años en otra vivienda habitual.
Por otro me indican que lo que no pagaré será en la declaración de la renta por haber reinvertido.
¿Es correcto?
Hola es al revés la plusvalía municipal la pagas si o sí, a no ser que pierdas con la venta, y el incremento es el que puedes evitar reinvirtiendo todo el dinero de la venta en tu nueva casa.
Buenas tardes:
Expongo mi caso, bastante peculiar. Tengo un piso el cual ha sido mi vivienda habitual durante 10 años. Hace unos meses, en septiembre de 2024 he comprado una casa, la cual ha pasado a ser mi residencia habitual. Para la compra me he hipotecado, con la intención de no vender el piso y conservar las dos propiedades. Si ahora, o dentro del plazo de 2 años desde que compré la casa, decido vender el piso y con ese dinero liquido la hipoteca de la casa….. se puede considerar que he reinvertido el dinero en la compra de mi vivienda habitual y por tanto no pagaría plusvalía? Gracias
Sí entiendo que tienes derecho a deducción por reinversión dentro del plazo, según la AEAT: «La reinversión deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.»
Buenos días. Nuestro caso es por traslado de Barcelona a Valladolid. Vivienda en propiedad por donación desde hace 6 años y hemos vivido en ella desde hace 15 años. Nos trasladamos a Valladolid y para poder escolarizar a los niños nos empadronamos en casa de familiares hasta que compremos la nuestra. Llevamos empadronados en casa de mis padres 8 meses. Si vendemos ese piso de Barcelona ahora para comprar en Valladolid la que será nuestra vivienda habitual invirtiendo el 100%. ¿Tenemos que pagar plusvalía? Si la respuesta es sí ¿cómo se puede evitar porque realmente era nuestra vivienda habitual y la nueva va a serlo también. Gracias
Pues sinceramente, lo mejor es hacer la consulta en Hacienda, no quiero dar una respuesta equivocada, y su criterio es muy propio.
Buenos días, tengo en venta mi vivienda habitual por serparación. Llevo viviendo el ella más de 25 años. He encontrado un piso en el que quiero invertir todo el capital que me den y además, como no me va a llegar para pagar la nueva vivienda, tendré que pedir un préstamo. Soy menor de 55 años. En estas condiciones debo pagar plusvalia ? gracias
No tendrás que pagar incremento de patrimonio al destinar el dinero de la venta del piso a uno nuevo que será vivienda habitual, con independencia de tu edad o estado civil. Si pagarás la parte correspondiente de plusvalía municipal.
Hola, tengo una situación muy parecida a un caso que ya has comentado anteriormente. Estoy por vender una casa de la cual me desempadroné hace más de dos años para ir a vivir con mi madre. Estoy empadronada en su casa que es su vivienda. Ahora voy a vender esta casa y esa ganancia la voy a reinvertir en vivienda habitual. En eso caso aunque se invierta en vivienda habitual, se tiene que pagar plusvalía
Vas a vender la vivienda de tu madre? Seguramente ella por la edad no tenga que pagar incremento de patrimonio, las plusvalías del ayuntamiento se pagan siempre. Sobre la otra casa no se puede considerar ahora tu vivienda habitual.
Hola,
Mi pareja tiene un piso que está actualmente alquilado des de hace 2 años. Previo a esos 2 años, mi pareja lo habitó durante 3 años.
Si volviera a vivir allí por un plazo corto (digamos, 1 mes), optaría ella a la deducción fiscal por ya haber vivido los 3 años iniciales «de forma continuada»?
Gracias!
No creo que a Hacienda le parezca correcto, para aplicar las exención de plusvalías por la venta, lo siento.