Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos de su pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.
Reinversión en vivienda habitual
Uno de los incentivos fiscales con los que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en su venta siempre y cuando se reinvierta el importe de dicha venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la venta por lo tanto es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y vender posteriormente la actual. El plazo de los 2 años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.
A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual en la que haya residido durante al menos 3 años, por lo que la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía es necesario reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta puesto que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a dicha reinversión.
Mayores de 65 años
Sólo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no será necesario reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar dicha plusvalía en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Buenos días, mi mujer ha vendido un piso donde vivían sus padres con derecho de usufruto después del fallecimiento de ambos. Mi mujer los primeros años fue residente en el piso, pero lleva más de 20 años residente en otro sitio. Las preguntas son: tiene que declarar en la renta toda la plusvalia aunque no haya podido disfrutar del bien? Si compra otra casa con el importe de la venta tendría algún beneficio fiscal? Muchas gracias
Tiene que declarar la venta, ya que el piso era suyo, no hay deducción alguna.
Hola, tenemos nuestra vivienda habitual en venta para poder comprar otra vivienda y cambiarnos. Sin embargo, nos está por llegar el plazo máximo para la compra y no hemos vendido la que tenemos en propiedad.
Mi duda es, si hacemos primero la compra con una hipoteca y posteriormente vendemos nuestra vivienda. ¿Podremos evitar pagar la plusvalía si se vende en el plazo de 2 años desde la compra de la otra vivienda? El total del importe de la venta es necesario para el precio de la nueva vivienda y llevamos residiendo 7 años en la vivienda habitual.
La duda es porque si primero hacemos la compra y el cambio de vivienda habitual, no se si ya considerarán que no hemos residido los últimos 3 años en la vivienda que se venda, o si tenemos que mantenernos como residentes en la vivienda que está en venta, aunque realmente residamos ya en la comprada.
Sí lo importante es la fecha de compra. Y no hay problema en eso, pero tiene que ser fecha de escritura, no vale comprar sobre plano.
Vendo la vivienda habitual, donde he vivido durante 40 años por fallecimiento de mi esposa. Por el reparto de la herencia vendo el 65 %, el resto es de una de mis hijas. Tengo 84 años. Cuánto sería la plusvalía municipal en mi caso?
La plusvalía municipal la calcula cada ayuntamiento y es ineludible. Por favor pide cita en tu ayuntamiento y te hacen el cálculo correcto, tienes 30 días para ello desde la venta.
Tengo Segunda vivienda desde hace más de 30 años y mi primera vivienda está en madrid con hipoteca .
Si me empadrono en la segunda vivienda y este año no meto la deducción fiscal.
Como tengo 66 años , si la vendo dentro de dos años no tendría que pagar el beneficio fiscal en el irpf?
Sí, sería un buen movimiento para vender la segunda residencia.
Hola. Gracias por tu blog y por las respuestas que ofreces a quienes tenemos dudas.
Mi caso tiene ciertas similitudes con uno ya expuesto aquí, aunque quizá con ciertos matices diferentes los cuáles me hacen escribir mis dudas. Voy a ser muy esquemático para tratar que se entienda:
– Piso : Propiedad 100% de mi esposa desde hace años. Donde actualmente residimos. Ampliación de hipoteca hace 3 años en la que yo sí participo, pero el piso sigue siendo 100% de mi esposa.
– Casa : Adquirida hace 3 años. Casa vieja, sobre la que nos hemos hipotecado ambos en el momento de la compra, a la que estamos haciendo obras y aun no residimos. Pero yo ya estoy empadronado allí desde hace 1 año. Nunca ha tenido cédula de habitabilidad (creo que es un matiz importante, ya que es como si hubiésemos comprado un solar, por poner una similitud). Mi esposa sigue empadronada en el piso.
– En 2-3 meses iremos a vivir a la casa y, por tanto mi mujer se empadronará allí y se obtendrá la cédula y la licencia de primera vivienda al haber finalizado las obras.
– Tenemos intención de vender el piso, y con toda seguridad tendremos beneficio de la venta respecto la compra de hace años. Se tendrá que liquidar la hipoteca, de la cuál, como he comentado en la ultima ampliacion yo paso a tener el 50% de la hipoteca, no así de la propiedad.
– Al haber adquirido la casa hace ya 3 años, pese a la situación «especial» de no tener cédula y no ser propiamente una vivienda, la intención es destinar los beneficios que obtenga mi esposa de la venta del piso a amortizar la hipoteca de la nueva casa.
Estamos oyendo un poco «de todo». Que para evitar el pago de la plusvalía tendríamos que hacer una nueva hipoteca a la casa, o que quizá con la situación de no tener aun cédula, esto se puede evitar porque es como si ahora realmente se convierta en vivienda.
Espero se me haya entendido. De nuevo, gracias por tus respuestas.
Es algo complejo, pero si el tema de la hipoteca no cuenta, al ser 100% de tu mujer que es la que vende en escritura, ni la que se amortiza ni hacer una nueva. Al ser una casa de autopromoción por así decirlo, pues todo lo invertido en suelo y arreglos es el gasto de la reinversión. Yo consultaría en hacienda sin dar los datos y ellos lo aclaran según su criterio, que suele ser recaudatorio.
Hola, quiero vender la casa en la que estoy empadronada aunque llevo varios años viviendo en otra casa de un familiar. Quiero comprar una casa como vivienda habitual. Tendría que pagar plusvalia? Cuánto seria esta plusvalía si vendo la casa por 120.000€ mas de lo que costó comprarla hace 20 años? Gracias de antemano..
Para Hacienda la vivienda habitual es en la que estás empadronada, no hay otra forma de demostrarlo, así que ahí bien. Si compras una nueva no tendrás que pagar plusvalías en el IPRF si inviertes todo el valor de la venta, lo que pagases o la hipoteca da igual.
Quiero vender mi vivienda habitual donde resido desde hace 15 años, aunque el padrón me figura en otro sitio.
Tengo facturas que demuestran que llevo viviendo aquí todo ese tiempo.
¿Tendría derecho a eximirme de pagar plusvalía?¿ O al no figurar los dos últimos años en el padrón ya no tengo derecho?
Las facturas no demuestran nada, el padrón es lo que tiene en cuenta Hacienda y no suelen gustarte las interpretaciones. Entiendo que tienes que pagar la plusvalía correspondiente.
Buenos días, una duda, si pagas plusvalía reducida por eso de vender tu casa e invertirlo en la que será tu vivienda habitual… ¿durante cuánto tiempo ha ser tu vivienda habitual? ¿Cambia algo si la vivienda que vendes o compras es VPO o los plazos son los mismos?
Muchas gracias
Hola! Alguien me puede decir algo? Gracias
No sé que pregunta haces, perdona.
si pagas plusvalía reducida por eso de vender tu casa e invertirlo en la que será tu vivienda habitual… ¿durante cuánto tiempo ha ser tu vivienda habitual? ¿Cambia algo si la vivienda que vendes o compras es VPO o los plazos son los mismos?
Se trata de exención de la plusvalía. Según el reglamento del IRPF, se considerará vivienda habitual aquella edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado, al menos, de tres años. No cambia para VPO ningún plazo, lo que importa es reinvertir todo el dinero obtenido.
Tengo 66 años y acabo de vender un piso, segunda vivienda, ganando un importe sobre el precio de compra después de 25 años y a su vez compré un piso, vivienda habitual hace dos años, la duda es ¿invirtiendo dicho capital en este nuevo piso podría eximirse de algún impuesto? y ¿los gastos que pagué de intereses en la hipoteca se tienen en cuenta para liquidar impuestos?
Muchas gracias anticipadamente.
Como bien dices has vendido una segunda vivienda, con lo que cabe la posibilidad de aplicar deducción por reinversión de vivienda habitual.
Buenas tardes,
Estoy pensando en vender mi piso y comprar otro.
Por un lado me dicen que la plusvalía municipal no la debo pagar se reinvierto en menos de dos años en otra vivienda habitual.
Por otro me indican que lo que no pagaré será en la declaración de la renta por haber reinvertido.
¿Es correcto?
Hola es al revés la plusvalía municipal la pagas si o sí, a no ser que pierdas con la venta, y el incremento es el que puedes evitar reinvirtiendo todo el dinero de la venta en tu nueva casa.